Rekordflächenumsatz in Deutschland laut europäischem Logistikmarktbericht

Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge dürfte der Logistikflächenumsatz in den fünf großen deutschen Immobilienmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München bis zum Jahresende die Marke von 2 Mio. m² überschreiten. Im Vorjahr waren 1,8 Mio. m² umgesetzt worden. 

Julia Dietrich für Savills

Das Unternehmen zeigt auf, dass alle Städte in den ersten drei Quartalen des Jahres ein zweistelliges Wachstum gegenüber dem Vorjahr erzielten. Bis Jahresende erwartet Savills auch für die Logistikmärkte Schwedens, Polens, Großbritanniens und der Niederlande ein Umsatzplus gegenüber 2010.

Die Spitzenmieten blieben Savills zufolge in vielen der wichtigsten europäischen Märkte stabil. In Île-de-France liegen sie aktuell bei € 52/m²/Jahr, in den deutschen Märkten bewegen sie sich zwischen € 56 und € 75/m²/Jahr und in Greater London liegen sie bei € 153/m²/Jahr. Das Unternehmen führt diese Stabilität auf das niedrige Flächenfertigstellungsniveau zurück und darauf, dass der Markt durch Eigennutzer sowie maßgeschneiderte Neubauprojekte mit Vorvermietungsvereinbarungen angetrieben wird.

Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, sagt: „Spekulative Neubauprojekte sind aufgrund von Problemen bei der Finanzierung und der risikoscheuen Haltung von Projektentwicklern weitgehend vom Markt verschwunden. Neubauprojekte sind zumeist auf einen bestimmten Nutzer …

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European Retail Warehousing – Autumn 2011 auf englisch an.

 

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Europas wichtigste Einzelhandelsmärkte bleiben weiterhin stabil

Deutsche Einzelhandelsimmobilien im Fokus der Investoren

Susanne Margraf für Colliers Deutschland Holding GmbH

Gemäß der aktuellen EMEA Retail Rents Map von Colliers International demonstrierten Europas Einkaufsstraßen in 1a-Lage im ersten und dritten Quartal dieses Jahres ihre Stabilität. Die Mehrzahl der untersuchten Standorte berichtete von stabilen Spitzenmieten. Fast ein Dutzend meldete sogar leichtes Mietwachstum. Oslo und Riga verzeichneten immerhin Zunahmen von 7% bzw. 10%. Aber es gibt auch negative Entwicklungen, so mussten in Athen und Sofia deutliche Rückgänge von 17% bzw. 15% hingenommen werden.

Die Mieten in den Einkaufzentren in Europas wichtigsten Märkten blieben ebenfalls stabil. Die Einzelhändler haben weiterhin einen hohen Flächenbedarf, optimieren aber ihre Bestände an anderer Stelle. Bedeutende Anstiege wurden in Leeds und Mailand verzeichnet, wo die Mieten in Einkaufzentren jeweils um 8% und 11% nach oben gingen.

Risikoaverse Investitionsstrategien lassen Spitzenrenditen europaweit sinken

Die Spitzenrenditen in 1a-Lagen blieben ebenfalls stabil oder waren nur leicht rückgängig. Viele Investoren verfolgen weiterhin risikoaverse Strategien, und ihr Hauptinteresse liegt in der Kapitalerhaltung. In Amsterdam sind die Renditen von 4,75% im ersten Quartal auf 4,40% im dritten Quartal gefallen. Oslo verzeichnete ebenfalls einen spürbaren Rückgang mit einer Spitzenrendite von derzeit 5,00% gegenüber 5,75% vor sechs Monaten.

Vergleichbares konnte bei erstklassigen Einkaufszentren festgestellt werden. In der Mehrzahl der von Colliers International untersuchten Märkte wurde in den vergangenen sechs Monaten ein flacher Renditeverlauf beobachtet. Die Spitzenrendite für erstklassige Einkaufszentren in …

 

 

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Savills erwartet weiterhin steigende Spitzenmieten in CBD-Lagen der europäischen Büromärkte

Savills geht davon aus, dass die Spitzenmieten in den CBD-Lagen der europäischen Büromärkte weiterhin kontinuierlich steigen und prognostiziert für das Schlussquartal 2011 ein Wachstum von durchschnittlich 3,1 % gegenüber dem Vorjahr

 

Julia Dietrich für Savills

 

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Die Londoner City, Lyon, Frankfurt, Brüssel und Mailand werden den deutlichsten Anstieg verzeichnen. Dem Unternehmen zufolge wird sich die Nachfrage weiterhin auf CBD-Lagen konzentrieren, wobei sich der Informations- und Telekommunikationstechnologiesektor besonders aktiv zeigt. So hat zum Beispiel Google in diesem Jahr Büroflächen in London, Paris, Amsterdam und Dublin angemietet. Savills hat ferner in allen europäischen Märkten eine deutliche Abschwächung der Neubautätigkeit in den vergangenen zwei Jahren festgestellt und erwartet, dass dies insbesondere in den CBD-Lagen zu einem Anstieg der Vorvermietungsquoten führt. 

Lydia Brissy, Director European Research bei Savills sagt: „Neue CBD-Büroflächen sind rar und teuer, was dazu führen kann, dass einige Büronutzer darüber nachdenken, in weniger hochwertige Lagen umzuziehen. Dennoch bleiben CBD-Objekte für Großmieter das ‚Nonplusultra‘. Da nur wenige Neubauprojekte in der Pipeline sind, dürften die Spitzenmieten weiter steigen, so zum Beispiel in Stockholm, wo die Verknappung hochwertiger moderner Büroflächen im 1. und 2. Quartal dieses Jahres ein signifikantes Mietpreiswachstum zur Folge hatte.“

In Bezug auf den Flächenumsatz berichtet Savills, dass dieser zwar in einigen Märkten – darunter Berlin, Lyon, Hamburg und Warschau – gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist, insgesamt jedoch zum Jahresende europaweit ein Rückgang des Flächenumsatzes um durchschnittlich 6,5 % erwartet wird.

Eri Mitsostergiou, Director European Research, sagt: „Für den Rest des Jahres rechnen wir damit, dass die Nutzer zurückhaltend agieren und das Vermietungsgeschehen überwiegend von Firmen geprägt sein wird, die versuchen, Kosten zu senken und in einigen Fällen in kleinere Büros umziehen.“

 

 

European Office Market Autumn 2011

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Investoren schätzen Performanceentwicklung der meisten Hotelmärkte nach wie vor positiv ein – Kaufabsichten ungebrochen

Seit mehr als zehn Jahren befragt Jones Lang LaSalle Hotels zweimal im Jahr weltweit über 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der kurz- und mittelfristigen Aussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa). Die aktuellen Ergebnisse* wurden in der neuesten Auflage des Hotel Investor Sentiment Survey (HISS) zusammengefasst.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle Hotels

Bei der Befragung nach den erwarteten kurzfristigen (6 Monate) Performance-Ergebnissen der Hotelmärkte wurde von den Investoren fast die gleiche Anzahl der Märkte genannt wie vor einem halben Jahr: Von einer positiven Entwicklung gehen sie bei 20 von 37 Hotelmärkten aus (HISS Mai 2011: 21 von 37 – Madrid im Mai noch mit positivem Ausblick), angeführt von London, München, Istanbul, Paris und Hamburg. An Vertrauen mangelt es dagegen bei Kairo, Lissabon, den spanischen Resortmärkten und Marrakesch. Die politischen Unruhen im Nahen Osten sowie die wirtschaftliche Situation in Spanien und Portugal lassen zumindest keine kurzfristige Erholung dieser Hotelmärkte erwarten. Das ändert sich in der mittelfristigen Einschätzung für Standorte wie Abu Dhabi, Riad, Marrakesch, Kairo oder Doha. Als positiv eingestuft werden dann auch Madrid, Budapest oder Manchester.

Bei der Frage nach der mittelfristigen Einschätzung (2 Jahre) sind es 30 Hotelmärkte (HISS Mai 2011: 28), für die die Investoren von einer Performanceverbesserung ausgehen. Unter den Top 5 neben London, Istanbul, Paris, München nun auch Amsterdam.

Erfreulich für den deutschen Hotelmarkt: für beide abgefragten Zeitspannen und alle fünf Standorte gehen die Investoren von einer positiven Entwicklung aus. München führt dabei die Einschätzung an, gefolgt von Berlin, Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg. „Nicht nur der deutsche Hotelinvestmentmarkt erfreut sich einer Fokussierung durch Investoren. Das bonmot vom „sicheren Hafen“ macht die Runde. Und in der Tat: die Hotels sind gut ausgelastet und freuen sich noch über gut gefüllte Reservierungsbücher. Die Investoren trauen dem deutschen Markt, dem Produkt. „Und das ist in Zeiten rückläufigen Wirtschaftswachstums nicht nur ein Prädikat an sich, sondern eines mit spürbaren Auswirkungen auf die Aktivitäten der Player“, so Christoph Härle, Managing Director Jones Lang LaSalle Hotels.

Rendite-Erwartung leicht gestiegen

Die durchschnittliche Rendite-Erwartung lag bei den Befragungen in den letzten elf Jahren für die Region EMEA zwischen 7 % (Boomjahre 2006 oder 2007) und 11,1 % (Dezember 2001). 2011 bewegte sie sich zwischen …

 

 

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18 deutsche „Millionenstädte“ – attraktiv insbesondere für internationale Filialisten

Im Unterschied zu vielen anderen europäischen Staaten verfügt Deutschland über eine Vielzahl von attraktiven Einkaufsstädten, was sicher einer der Gründe ist, warum immer mehr internationale Handels-Labels, wie Abercrombie & Fitch, Bershka oder Forever 21 auf den deutschen Markt drängen. Wo in England, Frankreich oder Italien nur eine Handvoll Einkaufsstädte für eine mehr oder weniger flächendeckende Expansion benötigt werden, müssen in Deutschland ungleich mehr Standorte abgedeckt werden, an denen profitable Umsätze erzielt werden können.

Ralf Bettges für COMFORT

Zu den Einzugsgebieten der wich­tigsten deutschen Innenstädte hat die COMFORT-Gruppe mit ihrem in Hamburg ansäs­sigen Bereich Research & Consulting ein aktuelles Ranking durchgeführt. Berlin, Hamburg und München als mit Abstand größte Städte nehmen die ersten Plätze ein. Ansonsten folgt die Rangfolge jedoch keineswegs mehr der reinen Stadtgröße, da die Größe der Einzugsgebiete teilweise ein Vielfaches der stadtansässigen Bevölkerung beträgt. Diesbezüglich verfügt Deutschland insgesamt über 18 „Millionenstädte“.

„Die Untersuchung“, so COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen, „umfasst sämtliche Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern, von denen es in Deutschland aktuell insgesamt 38 gibt. Hierfür wurde ausgehend von der langjährigen Marktkenntnis und …

 

 

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Einzelhandel Deutschland: Internationale Retailer bauen Präsenz in Deutschland nachhaltig aus

Das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) hat in einer Studie festgestellt, dass internationale Retailer ihre Präsenz in Deutschland nachhaltig ausbauen, da der deutsche Einzelhandelsmarkt aufgrund seiner Größe und Stabilität – gerade in einem bewegten Umfeld – ein attraktives Ziel darstellt.

Martina Rozok für CB Richard Ellis

CBRE untersuchte das Expansionsverhalten ausländischer Retailer, die sich in jüngster Zeit in Deutschland ansiedelten erstmals im Detail. Dabei wurden die beliebtesten Ziele bei der Erstansiedlung und der daran anschließenden Expansion in weitere Shopping-Standorte analysiert. Zudem wurden die Branchenzugehörigkeit, die gewählte Lage inklusive Shopping- und Factory Outlet Center sowie die Herkunftsländer berücksichtigt.

Berlin ist laut CBRE das Top-Ziel für Ansiedlungen internationaler Retailer. Karsten Burbach, Head of Retail bei CBRE in Deutschland: „Berlin ist aufgrund der unterdurchschnittlichen Kaufkraft der Wohnbevölkerung einerseits und der ungebrochenen Dynamik andererseits für langfristige Anmietungsentscheidungen mitunter eine Herausforderung. Dennoch verfügt die Stadt über einen klaren Hauptstadt-Bonus und wird aus unserer Sicht auch künftig die Hitliste anführen.“

In den Top 6 der attraktivsten deutschen Standorte sind neben der Bundeshauptstadt auch Köln, Hamburg, Frankfurt am Main, München und Düsseldorf vertreten. Doch auch weitere Standorte konnten ihre Attraktivität ausbauen. So befinden sich beispielsweise Städte aus dem Ruhrgebiet in den Top 10.

Zahlenmäßig besonders stark auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt vertreten sind derzeit US-amerikanische Brands – angefangen von Abercrombie & Fich über …

 

 

 

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Jones Lang LaSalle Global Market Perspective: Wirtschaftliche Volatilität und Unsicherheit prägen die Stimmung der Marktteilnehmer

Die wichtigsten Aussagen der „Global Market Perspective Q4 -2011″ im Überblick

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle

·         Wirtschaftliche Volatilität und Unsicherheit prägen die Stimmung der Marktteilnehmer.

·         Unterschiedliche Entwicklungen auf den Bürovermietungsmärkten: Große aufstrebende Märkte bleiben relativ unbeeindruckt, dagegen schwächt sich der Bürovermietungsumsatz in wichtigen Finanzzentren    wie London, New York, Hongkong und Singapur ab.

·         Trotz des Rückgangs von 23 % gegenüber dem Vorquartal (gleichzeitig ein Plus von knapp 60 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum), bleiben die USA mit 32,0 Mrd. USD im 3. Quartal 2011 der größte  weltweite Gewerbeimmobilienmarkt, gefolgt von UK mit 12,4 Mrd. USD, Deutschland mit 8,8 Mrd. USD, Frankreich (5,0 Mrd. USD) und Japan (4,8 Mrd. USD). Dabei hat Japan sein Transaktionsvolumen  gegenüber dem direkt vorangegangenen Quartal mehr als verdreifacht und seine Top-Position im asiatisch-pazifischen Markt wieder erlangt.

·         Spitzenrenditen bleiben vor dem Hintergrund eines unveränderten Investoreninteresses für Core-Produkte stabil. Die Kapitalwerte in 23 bedeutenden Märkten sind im Jahresvergleich durchschnittlich um 14 %    gestiegen. Im Vorquartal hatte der Anstieg noch 18 % betragen.

·         Auch 2012 wird eine beträchtliche Kapitalmenge insbesondere auf Core-Produkte zielen, Fundamentaldaten bleiben relativ robust. Der „sicherer Hafen“- Status der Assetklasse Immobilie ist für Investoren      attraktiv, die Volatilität der Aktienmärkte tut dazu ihr Übriges.

·         Die Immobilienkreditvergabe wird allerdings in absehbarer Zukunft schwierig bleiben – Investitionen in risikoreichere Assets bleiben daher eingeschränkt.

·         Hohe Nachfrage von Einzelhändlern in aufstrebenden Märkten profitiert von steigenden Einkommen und von der demographischen Entwicklung.

·         Zunehmende Vorsicht kennzeichnet die Logistikmärkte weltweit. Nachfrage in China bleibt unverändert hoch.

Global Office Index zeigt im 3. Quartal 2011 das siebte Quartal in Folge einen Anstieg – Globale Leerstandsquote im Zwei-Jahrestief

Der neue, vierteljährliche Global Office Index von Jones Lang LaSalle, basierend auf die gewichtete Spitzenmietpreisentwicklung in 81 globalen Büromärkten, verzeichnet im 3. Quartal 2011 ein Plus von 1,1 %. Damit zeigt der Index das siebte Quartal in Folge einen Anstieg – insgesamt Plus 8,2 % seit dem 1. Quartal 2010. Im Jahresvergleich (Q4 2010 – Q3 2011) notiert er ein Wachstum von 5,5 %.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Jeremy Kelly, Leiter des Global Research Teams von Jones Lang LaSalle: „Trotz Gegenwind zeigen sich die globalen Märkte in Sachen Investitionsvolumina, Spitzenmieten und Kapitalwerte zumeist robust.“

„Die meisten bedeutenden Märkte sind in besserer Verfassung als 2008 / 2009″, so Arthur de Haast, Leiter der International Capital Group von Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Trotzdem: Investoren und Unternehmen sind durch die derzeitigen konjunkturellen Unsicherheiten beunruhigt. Die Risikobereitschaft der Investoren hat abgenommen, ihr Fokus liegt auf gut vermietete Core-Produkte“.

Einige Ergebnisse des Global Office Index Q3 2011 im Überblick:

*       Die Büromärkte im asiatisch-pazifischen Raum zeigen im 3. Quartal 2011 mit 2,5% das höchste Mietwachstum. Die Region Amerika folgt mit einem Zuwachs von        1,1%. Die konjunkturelle Sorge in Europa lastet dagegen auf den Märkten, der Mietpreisindex bleibt im 3. Quartal unverändert (nach + 2,1% im 2. Quartal 2011).

*       Die größten Quartals-Rückgänge wurden in Mexico City, Brüssel, Dublin, Vancouver und Canberra mit einem Minus zwischen 2% und 4% gemeldet.

*       Im Jahresvergleich wurden starke Mietpreiszuwächse in den BRIC-Staaten registriert: Peking notiert ein Plus von 50,6%, Moskau +41,2%, Shanghai +23,7 % und      Sao Paulo +20,4 %.

*       Weitere Märkte im …

 

 

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Performance des VICTOR Prime Office im 3. Quartal 2011 noch unbeeindruckt

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

*       Indikatorwert Q3 2011: 113,2 Punkte

-       Plus 1,5 % gegenüber Vorquartal – Hamburg mit höchstem Anstieg (+ 2,5 %)

-       Düsseldorf mit leichtem Performancerückgang (-0,4%)

-       Plus 6,9 % im Jahresvergleich – Berlin mit bester Jahresperformance (+8,0 %)

-       Plus 14,5 % gegenüber der Trendwende Q2 2009

*       Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals im Q3 2010 – Q3 2011: +12,0 %

*       Gesamt Risikopremium (JLL RiskPre) steigt auf 483 Punkte, damit auf höchstem Stand im Betrachtungszeitraum (Q2 2011: 377 Punkte)

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Der VICTOR Prime Office Indikator* konnte im dritten Quartal 2011 weiter zulegen. Mit einem Plus von 1,5 % lag der Anstieg noch über dem des Vorquartals (Q2 2011: + 1,3 %).

„Finanzmarktturbulenzen und die allgemein sich verbreitende Unsicherheit haben die Performance in den untersuchten Hochburgen insgesamt im 3. Quartal noch nicht beeinflusst. Ein Rückgang des Performancewachstums ist ausgeblieben, die noch robuste Entwicklung vor allem auf den Bürovermietungs- aber auch auf den Investmentmärkten trägt dazu entscheidend bei“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

Hamburg im Quartalsvergleich und seit Trendwende Mitte 2009 vorn

Im Quartalsvergleich zeigt sich bei der Betrachtung der einzelnen Spitzenlagen ein differenziertes Bild. Die Hamburger Innenstadt mit einem Plus von 2,5 % (121,5 Punkte) und die Frankfurter Bankenlage (+2,4 %, 111,0 Punkte) weisen im dritten Quartal die stärkste Performance auf. In beiden Städten ist diese Entwicklung auf leicht sinkende Spitzenrenditen zurückzuführen. Darüber hinaus spielte in Hamburg das gestiegene Mietpreisniveau, in Frankfurt die im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegene Mietwachstumsprognose eine Rolle. Die Performance der Berliner Innenstadt (+2,0 % auf 108,5 Punkten) profitierte ebenfalls von einer höheren gewichteten Durchschnittsmiete. Das leicht gesunkene Mietpreisniveau in den Spitzenlagen – bei gleichzeitig noch geringfügigem Rückgang der Spitzenrenditen – sorgt als Kombination für die im Quartalsvergleich niedrigere, wenn auch immer noch positive Performance in München (+0,8 %, 113,9 Punkte). Ein ebenfalls rückläufiges Mietpreisniveau in den Spitzenlagen schlägt sich beim Rückgang der Performance in Düsseldorf nieder (Minus 0,4 % auf 113,4 Punkte). Damit ist der Verlauf des VICTOR Prime Office Indikators 2011 bis dato in den untersuchten Immobilienhochburgen – mit Ausnahme der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt – nahezu linear.

„Nach unten korrigierte Konjunkturprognosen deuten darauf hin, dass die Euro-Schuldenkrise zunehmend auch die Realwirtschaft betrifft. Zeitversetzt ist damit zu rechnen, dass diese Entwicklung auch in den untersuchten Spitzenlagen Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt hat. Das Ausbleiben positiver Vorzeichen auf den Bürovermietungsmärkten könnte recht zeitnah die Performance des Indikators beeinflussen, im 3. Quartal an den Düsseldorfer und Münchener Spitzenlagen bereits erkennbar“, so Groom.

Der Indexstand der Hamburger und der Berliner Spitzenlagen notierte…

* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt

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Europäische Büroimmobilienuhr Q3 2011

*       Mietpreisindex insgesamt stabil trotz unterschiedlicher Entwicklungen in den Märkten

*       Nachfrage nach Büroflächen nimmt weiter zu – aber auch die Sorge um weitere Entwicklung

*       Renditeanstiege in einigen Märkten begrenzen das Kapitalwertwachstum

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Seit Ende Juli führen anhaltende Staatsverschuldungsprobleme für rückläufige Konjunkturdaten und Turbulenzen auf den Finanzmärkten und sorgen für Unsicherheit bei Unternehmen und Verbrauchern – dies in unterschiedlicher Stärke in den einzelnen Ländern. Stärksten Gegenwind spüren dabei die südeuropäischen Volkwirtschaften. Deutschland zeigt nach wie vor die beste Performance, aber auch hier sorgen die sich verschlechternden Aussichten für Unsicherheit bei Unternehmen und Verbrauchern.

Die in jüngster Vergangenheit ergriffenen Maßnahmen wie der Europäische Finanzstabilisierungsfonds, Banken-Rekapitalisierungen sowie Strukturreformen in den am stärksten krisengeschüttelten Ländern haben das Problem zwar in Angriff genommen, aber nicht gelöst. Die anhaltende Notwendigkeit einer Haushaltskonsolidierung in den meisten Ländern und die sich deutlich abschwächende globale Erholung deuten derzeit auf ein merklich schwächeres Wachstum in 2012 überall in der Region hin. Diese Unsicherheit über die weitere Entwicklung stellt die Nachhaltigkeit der auf den Büroflächenmärkten immer noch zu beobachtenden robusten Entwicklung in Frage.

MIETPREISANSTEIGE UND RÜCKGÄNGE IN EINZELNEN MÄRKTEN NEUTRALISIEREN SICH

Bei den Spitzenmieten kam es im 3. Quartal in einzelnen westeuropäischen Ländern zu Bewegungen nach oben oder unten, die sich in der Gesamtschau letztlich wieder aufgehoben haben: das zeigt der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*), der unverändert gegenüber den vorangegangenen drei Monaten geblieben ist. Zugelegt haben die Spitzenmieten über das Quartal in Stockholm und Den Haag (beide 2,4%), Hamburg (2,2%) und Mailand (1,9%), während sie in …

 

 

 

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